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Special Project1-
再開発事業・定期借地権の登記
事業主様の特殊な事業スキームにも対応できる知識と経験を持っています。
再開発事業
日本は経済国家として世界の主要国となりましたが、国家の基本となる都市計画は、残念ながら発展途上段階です。阪神大震災では、新耐震 設計法(昭和56年)施行後の建物は9割が無被害又は軽少の被害でしたが、施行前の建物は実に5割が倒壊、崩壊、中・大破等の重大な被害を受けました。大震災に備え一日も早く安全な都市に再生するため、市街地再開発事業を積極的に推進する必要があります。
遠山事務所グループは、施行区域の調査測量、土地及び物件調書作成、権利変換手続開始70条登記、90条登記、101条登記の他、再開発会社、再開発組合の設立にも積極的にご協力しています。
定期借地権の登記
私たちは、平成４年に新借地借家法が施行されて以来、数々の定借マンション、戸建定借事業に関わってまいりました。初期の段階では、定借期間５０年＋アルファ年の攻防や金融機関の担保保全の問題等、様々な問題が起きましたが、近年では、新築分譲の手法として確立しています。また、再開発事業に定期借地権を組み入れるなど様々な活用がされるようになりました。今後は、中古流通市場の整備が求められています。
遠山事務所グループは、住宅金融支援機構の定期借地権普及活動に積極的に協力しています。
ご相談事例 ：
定期借地権は50年ではありません。最低でも、プラス3年は必要です。
Q50年間の定期借地権を設定して、分譲事業を予定しています。注意点は？
- 一般定期借地権は50年間で更地にして地主に変換する制度として認知されていますが、定借マンション購入者の意識調査では、購入者は50年間居住できるものとして購入しています。事業主と地主の定期借地権設定契約の期間を50年で設定する事は出来ますが、建築工事期間及び完成残住戸の販売期間、期間満了までの建物を解体する期間を考えるとプラス3～5年を加え、53～55年間で設定することをお勧めします。
Q定期借地権分譲は、賃借権土地条件どちらにすべきでしょうか？
- 定尺マンション分譲は地上権定期借地権とするとをお勧めします。現在のところ、賃借権定期借地権分譲が一般的ですが、定借マンションを賃借権で行う場合は、権利移動のつど、地主の承諾を求めなければならず手続きが煩雑となります。そこで、譲渡、転貸可の特約を設定しますが、賃借権持分に対する担保等のための地主の早田区は回避できません。住宅ローン取り扱い金融機関も地上権定期借地権のほうが融資承認しやすいです。